[咨询]程律师您好!前几年我在师院对面的一个小区购买了一套商品房，楼下两旁是商铺，商铺中间是一条大路，这条路是我们小区人出入的必经之路。购房的时候开发商承诺我们商铺中间是条绿化带，可现在开发商把中间的绿化带变成了小吃一条街，小商小贩的摊位几乎占了整条路，不但影响我们出行，而且弄的我们楼下天天乌烟瘴气璋的，晚上影响我们小区的人正常休息，请问律师如果开发商擅自变更规划我们怎样维权?
[回复]几年来，伴随着商丘的地价与房价的持续上涨，开发商为了追求利益的最大化，总是想方设法变更规划、提高容积率、增加楼盘的层数，你说的这种情况可能是开发商为了增加楼下商铺的人气，引来小吃一条街，无论是租还是售都想使本身利益最大化。但是这样的话就意味着破坏了你们小区业主的生活环境、降低了居住质量，实际上也降低了你们小区楼房的价值。
首先，开发商应按照购房合同要求的规划许可履行自己的义务，如果开发商是在和你们签订购房合同后，交付房屋之前对小区规划进行的变更，开发商应承担违约责任。二、如果房屋已交付且你们已领取了房产证，此时开发商如再变更规划的，则构成了侵权，实际上是对你们业主房屋所有权及土地使用权的侵犯，应承担侵权责任。无论开发商承担哪种责任你们均可要求其停止违约(侵权)行为或赔偿损失等。就目前而言你们可以组织起来集体维权，派出代表先和开发商协商，不行的话可以通过诉讼解决。
二、按揭购房合同解除，赔偿责任如何认定
【咨询】程律师你好!我今年7月签了一份购房协议，约定购房的方式是银行按揭，并交了定金和首付款。由于我这边手续不全没有得到银行方面的同意，现在也无法一次性支付房款，我想解除购房协议，并要求退还所交付的定金和首付款。请问律师，相我这种情况，要求解除购房合同是否要承担赔偿责任?
【程律师回复】在商品房买卖过程中，买房人因不能与银行签订商品房按揭贷款合同，是可以要求解除购房合同的，但其是否应当承担赔偿责任，应根据具体情况而定。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房本金及其利息或者定金返还买受人。”据此规定，在商品房买卖过程中，因一方当事人的原因而不能订立商品房担保贷款合同，致使购房合同不能履行的，另一方当事人可以解除合同并要求赔偿损失;若商品房担保贷款合同的未能订立，并不是由于当事人双方的原因的，在解除商品房买卖合同时，双方均不能要求对方承担赔偿责任，出卖人应将收受的购房本金及其利息或定金返还买受人。
综上所述，你与开发签订的商品房买卖协议，由于你自己本身的原因不能实现购房目的，要求解除购房协议时，你会承担违约责任，具体责任如何承担这要看你的购房合同是怎么约定的了。
三、采光权受侵害，能否要求赔偿
[咨询]程律师您好：我老家是永城的，为了让父母养老我前年在新城买了一套商品房，是一楼，当时采光效果很好，就为这才买的这套房子。可今年开发商又在前排盖了一座楼，距离很近，到了冬天一点阳光没有房里还暗，加之通风条件也受到破坏，使得屋内夏天潮湿、冬天阴冷，请问程律师建筑采光国家有标准吗?我这种情况能否要求赔偿?
[程律师回复]采光权，通常是指房屋的所有人或使用人享有从室外取得适度光源的权利，现阶段一般以民法通则、物权法和《城市居住区规划设计规范》为准，一般情况下日照标准为大寒日不低于2小时，冬至日不低于1小时。
近年来，开发商为了谋取非法利益，减少楼间距、擅自增加楼层的事时有发生，这样势必会影响业主的采光权，不仅使业主的房屋价值严重减损，更为严重的是给业主正常的生活和工作带来了负面影响。依据《物权法》及《民法通则》的相关规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照，不动产相邻各方应按照有利生产、方便生活、公平合理的精神正确处理相邻关系。相邻各方给对方造成损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失，结合你陈述的情况，你可以向开发商索赔。
四、出租人不履行维修义务，承租人是否可拒付租金
【咨询】程律师你好：我在八一路租了一间商铺，前段时间下了一场大雪后房屋一直漏水，我给房东说好几次了，他就是不修，租赁合同也约定了质量出现问题由他责任。我的房租是三个月缴一次，前两天刚好该缴，房东找我收房租，被我给拒绝了，为这事还吵了一架，请问律师他不修我是不是可以拒付房租?
[回复]可以拒付房租。在房屋租赁合同关系中，支付租金和修缮房屋都是租赁合同的主要条款，因此，一方违反其中的一项义务，另一方可以援用同时履行抗辩权，即未约定先后履行顺序的双务合同中，当事人应同时履行，合同的当事人一方在他方未为对方给付之前，有权拒绝自己的履行义务。据此，在房屋租赁期间，出租人不积极履行房屋的维修义务，承租人是可以拒付房租金的。
律师建议你们本着大事化小、小事化了的原则，坐下来好好协商，毕竟你们之间的租赁合同未解除还不少打交道。可以这样，先和房东沟通一下，如果他再拒绝维修，你可以找人修，维修费用在房租里扣除。
五、房价上涨开发商能否单方解除合同
[咨询]程律师您好!去年我在商丘购买了一套商品房，当时缴了6000元定金5万元首付，约定今年交房，当时买的时候房子相对来说是比较便宜，可现在要交房了开发商要提高房价，否则同意双倍返还定金解除合同，请问我们能不能要求按原合同履行?
[回复]首先，你们之间的购房合同是有效的，你缴纳首付款说明已履行了先合同义务，在合同履行过程中，开发商要提高房价，这是违反合同约定的行为。虽然其愿意在双倍返还定金的情况下解除合同，但这并非法定解除的条件，何况开发商有履约能力，你们有权要求开发商按原合同约定履行购房合同。房屋价格受市场波动的影响是存在的，只有在另一方同意的情况下重新协商价格另定协议或者解除合同，仅仅因为市场价格波动就要变更合同、解除合同这也不符合维持合同相对稳定的基本原则。