王女士在2015年购买了一套商品房，但房屋交付后，王女士发现房屋卫生间、外墙面等存在严重的漏水、渗水问题。

　　王女士找开发商处理，开发商却以房屋已经过相关行政部门验收合格为由，拒绝进行维修，后王女士起诉到法院，法院判决开发商对房屋缺陷承担修复义务。

　　房屋漏水的维修责任

　　分析

　　问题一

　　在房屋出现渗水、漏水等质量问题的情况下，购房者如何要求开发商维修?

　　律师：

　　根据建设部颁发的《商品房销售管理办法》第33条规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条也明确规定，交付使用的房屋存在质量问题的，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。因此，根据法律规定，房地产开发企业应当保证交付使用的房屋质量符合工程建设强制性标准以及合同的约定，如在保修期内，房屋确因勘察、设计、施工、材料等原因造成质量缺陷的，即使房屋已经通过相关行政部门的验收，也并不能否定房屋存在质量缺陷的客观事实，购房者有权要求开发商进行承担保修责任。

　　问题二

　　在开发商拒绝维修房屋的情况下，购房者应当如何维权?

　　律师：

　　如房屋出现渗水、漏水等质量问题，开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房者可以直接起诉开发商，要求其承担保修责任。或者根据最高人民法院司法解释的规定，购房者也可以先自行维修或委托第三方进行维修，相应的维修费用以及维修期间购房者的损失，应当由开发商来承担，在这种情况下购房者应注意保留与房屋质量缺陷及维修费用相关的证据。

　　问题三

　　房屋出现渗水、漏水情况的，保修期限是多久?

　　律师

　　根据《建设工程质量管理条例》第40条的规定，在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期限为5年，而浙江省就这一方面做出了更加严格的规定，根据《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》的规定，商品房的屋面防水工程、有防水要求的厨房、卫生间、地下室和外墙面的防渗漏保修期限不得低于八年，保修期限自商品房交付消费者之日起计算。也就是说，在正常使用条件下，房屋交付后8年内出现渗水、漏水等问题的，购房者都可以要求开发商承担修复责任。

　　问题四

　　房屋出现渗水、漏水等问题的，购房者如何要求退房并赔偿损失?

　　律师：

　　房屋出现的渗水、漏水问题，如果达到了严重影响购房者正常居住使用的程度的，购房者可以要求退房。另外根据现在浙江省的规定，商品房因勘察、设计、施工原因，在保修期限内发生渗漏的，开发商应当与购房者就维修方案达成一致之日起六个月内予以修复，并依法赔偿损失;同一区位的渗漏，开发商自与购房者就维修方案达成一致之日起六个月内未予修复的，购房者有权要求退房，此时退房的，遇价格下降时，按原价格退还房款;遇价格上涨时，按同类地段同类商品房标准的新价格退还房款。

　　为维护自身合法权益，购房者在收房时，应对房屋质量进行相应的检验，必要时可以聘请专业人士协助验收，对于房屋使用过程中发现的房屋质量问题，购房者应及时向开发商提出并要求其承担修复义务，避免因超过保修期而遭受损失。